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投资性房地产的税务处理和会计处理|og真人网站

本文摘要:og真人网站,og真人网站官网,一、投资性房地产的定义是固定资产或无形资产,还是作为投资性房地产,其性质的定义取决于持有的目的。与之相关的房屋、建筑物属于固定资产,土地使用权属于无形资产。根据国家税务总局的回复,按税法划分,投资性房地产可分为房屋、建筑物和土地使用权。

编辑说:近年来,随着房价的上涨,其巨大收益使社会资本进入房地产行业,投资性房地产成为重点关注的项目,各企业逐渐增加投资性房地产的投资,不惜重金进行房地产建设和开发,投资性房地产在企业资产中的重要性不断提高。但是,投资性房地产作为重要的非流动资产,涉税多,金额大,国家对房地产项目的监督也越来越严格。同时,随着2016年5月全面实施营改增,投资性房地产的税务处理和会计处理有了新的变化,两者的差异更加明显。因此,本文结合华税多年在房地产领域的税法服务经验,分析了投资性房地产的定义和营业改革增加后投资性房地产在所得税、增值税和其他税收方面的税务处理,期待对相关企业提供一定的帮助。

一、投资性房地产的定义是固定资产或无形资产,还是作为投资性房地产,其性质的定义取决于持有的目的。根据企业会计准则第三号-投资性房地产的规定,投资性房地产是指赚取租金、资本增值或两者兼有的房地产。

其计算范围包括租赁的土地使用权、增值后转让的土地使用权、租赁的建筑物。为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的个人房地产,以及房地产企业开发作为库存的房地产,不属于投资性房地产。

企业持有经营租赁的空房建筑物,如企业作出正式的书面决议,明确表示用于经营租赁,意图短期内不变化的,可视为投资性房地产。空置建筑包括企业新购、自建或开发但尚未使用的建筑,以及不再用于日常生产和经营活动,整理后可以达到租赁状态的建筑。

会计定义的投资房地产可以单独计量和销售,税法没有投资房地产的概念。与之相关的房屋、建筑物属于固定资产,土地使用权属于无形资产。

土地使用权

无论是固定资产还是无形资产获得,都以历史成本为纳税基础。因此,在投资性房地产初始计量时,会计和税务几乎没有区别。

会计上,投资性房地产有成本模式和公允价值模式两种后续计量模式。在成本模式下,税务处理差异较小的公允价值模式下,投资性房地产的税务和会计处理有明显差异。

以下主要分析投资性房地产公允价值模式下的税务处理和税务调整。二、企业所得税企业所得税是企业必须缴纳的税目,同时部分项目支出可以在税前扣除。按税法规定,企业按税法规定的折旧方法和年限对房地产项目进行折旧或摊销的费用可以在税前支付,计算应纳税所得额。

但在企业会计准则中,投资性房地产项目采用公允价值模式进行后续测量,企业应根据资产负债表日投资性房地产公允价值调整账面价值,两者差异计入当期损益,以上不同处理方法引起企业所得税税税务和会计处理差异。折旧摊销和扣除的不同投资性房地产在会计上采用公允价值模式的,不是资产折旧和摊销,而是资产负债表日的公允价值计量。

根据税法的规定,固定资产、无形资产以直线法计算的折旧和摊销允许在计算纳税所得额时扣除。非房屋、建筑物使用的固定资产、与生产经营活动无关的固定资产、无形资产计算的折旧和摊销,在计算应纳税收入时不得扣除。

二公允价值变动的不同投资性房地产采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产进行折旧和摊销,应根据资产负债日投资性房地产的公允价值调整其账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。税法规定,企业以公允价值计量的投资性房地产,持有期间公允价值变动不计入应纳税所得额,在实际处置或结算时,处置所得的价格扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。

土地使用权

同时,对于房屋、建筑物、土地使用权等资产,可以根据税法的规定计算折旧和摊计算应纳税收入时扣除。三处置的差别会计规定,将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

税法规定,企业转让资产,计算应纳税所得额时扣除的是该资产的净利润,即房屋、建筑物、土地使用权的税收基础扣除已按规定扣除的折旧、摊销等后的馀额。由于房地产初始计量和税收基础的不同,以及会计减分准备等因素的影响,会计和税收处置收益不同,必须进行相应的税收调整。四纳税调整争议分析对于以公允价值计量的投资性房地产,根据会计标准不计算折旧,但在税务处理中能否以直线法计算折旧,进行纳税调整处理,目前没有明确的税法规定。

在实践中,主要有两种处理口径,一种是以公允价值计量的投资性房地产,在会计处理中不计折旧,不确认折旧年限,与企业所得税法实施条例规定的固定资产或无形资产的特殊条件不符,不允许税前扣除。资产转让和处置时,根据转让收入减去税收基础,并入纳税所得额。一种是认为采用公允价值计量的投资性房地产,在会计上不计提折旧,税务处理时,可按历史成本法,按企业所得税法和实施条例计算的折旧年限进行税前扣除,计算的折旧金额可以通过填写申报表进行调整。

对于投资性房地产持有期间历史成本与账面价值不一致时,计税基础如何确定的问题,我们认为投资性房地产的计算范围应该分解为相应的纳税调整项目。根据国家税务总局的回复,按税法划分,投资性房地产可分为房屋、建筑物和土地使用权。其中,房屋、建筑物归属于固定资产,计算应纳税所得额时,按企业所得税法第十一条规定计算固定资产折旧并扣除的土地使用权归属于无形资产,计算应纳税所得额时,按企业所得税法第十二条规定计算无形资产摊销费用并扣除。

因此,房屋和建筑物最少可以折旧20年,土地使用权最少可以在10年内销售。持有投资性房地产期间,历史成本与会计账面价值不一致时,其税收成本应从投资性房地产的初期成本中扣除房地产折旧和摊销后的馀额。三、增值税营业税变更增值税试验从2016年5月1日开始在全国全面开展,土地使用权和建筑物成为增值税征收对象。投资性房地产是典型的房地产,但具有物权投资属性,加上会计确认和计量的特殊性,投资性房地产改革政策的应用不仅特别复杂,理论问题也不明确。

一投资性房地产增值税政策全面进营业税增值税试验的通知财税[2016]36日附属销售服务、无形资产、房地产评论明确,土地使用权属于无形资产税目中的自然资源使用权。在出售房地产的税金中,在转让建筑物和建筑物时一起转让占有的土地使用权的,根据出售房地产支付增值税。关于进一步明确全面推进营业改革试验的劳务派遣服务、收费道路通行费扣除等政策的通知财税[2016]47日,纳税人以经营租赁方式向他人租赁土地,按房地产经营租赁服务支付增值税。

因而,尽管土地使用权归入无形资产,但实质上应用的是房地产应税行为的增值税政策。同时,出售建筑物是出售房地产的税金,以经营租赁方式出租建筑物是租赁服务的税金中的房地产经营租赁服务。因此,投资性房地产租赁土地使用权、建筑物和附加价值出售的土地使用权实际上是根据现行房地产的营业改革政策征收增值税。二进项方面对租赁土地的使用权,如果在2016年5月1日之前取得的话,没有可以扣除增值税的进项的2016年5月1日以后取得的话,适用一般税法的纳税人可以扣除增值税的进项税额。

对于增值出售的土地使用权,2016年5月1日以后获得的一般纳税人通常也可以扣除。对于出租建筑,按照企业会计准则第三号-投资性房地产第九条规定,企业应在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,但本准则第十条规定的除外。采用成本模式计量的建筑物后续计量,适用企业会计准则第四号-固定资产。

也就是说,如果企业在购买房地产后用于出租或增值出售,虽然企业会计转入投资房地产,但后续计量采用成本模式,仍然适用于企业会计准则第4号-固定资产。根据房地产进口税额分期扣除暂行办法国家税务总局公告2016年第15日、2016年5月1日以后取得会计制度按固定资产计算的房地产和2016年5月1日以后发生的房地产建设工程,其进口税额应按本方法规定分两年从销售税额中扣除,第一年扣除率为60%,第二年扣除率为40%。按照这个规定,取得不按固定资产计算的房地产,可以一次扣除。

公允价值计量的投资性房地产可以一次扣除。需要注意的是,15日的公告明确指出,房地产开发企业自己开发的房地产项目、融资租赁的房地产、施工现场建设的临时建筑物、建筑物,其进口税额不适用于分两年扣除的规定。除此之外,房地产开发企业自开发企业自行开发房地产项目的周期往往很长,开发期间没有住宅,一般不会产生销售税额,发生的场税额一般超过2年,不需要规定2年的扣除期。

三个销售项目根据纳税人提供房地产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法国家税务总局公告2016年第16日的规定,租赁2016年4月30日前取得的房地产,简单征收,按5%征收率征收的房地产,租赁2016年5月1日以后取得的房地产在土地使用权方面,根据进一步明确全面推进营业改革试验的劳务派遣服务、收费道路通行费扣除等政策的通知财税[2016]47日,纳税人以经营租赁方式将土地租赁给他人,按房地产经营租赁服务缴纳增值税。纳税人转让2016年4月30日前获得的土地使用权,可以选择简单的纳税计算方法,从获得的所有价格和价格外的费用中扣除获得土地使用权的成本或价格后的馀额作为销售额,按5%的征收率支付增值税。转让其2016年5月1日后取得的土地使用权,应适用一般计税方法,以取得的全部价格和价外费用为销售额计算应纳税额。

也就是说,关于租赁土地的使用权,可以参照租赁房地产,一般纳税人可以选择适用一般纳税方法或简单纳税方法。四、土地增值税土地增值税是转让国有土地使用权、地面建筑及其附着物的增值收入税的税目。如果投资房地产中包含的土地使用权只是出租或者没有实质性产生权利的转让,就不会产生土地增值税。

企业会计准则在采用公允价值进行后续计量时,企业需要根据公允价值调整投资性房地产的账面价值。如果土地使用权项目是按公允价值计算的,之后价值上升的话,会计需要将这个上升部分确认为土地使用权的附加价值。土地使用税只是对房地产转让环节取得的转让所得税,是否征收的判断依据是投资性房地产是否产权或土地使用权转移,这一规定的差异使企业在土地增值税上的税务处理和会计处理有一定差异。五、房地产税房地产税基于房屋税目,其征税客体为房屋,按房屋税收馀额或房屋租金收入征税,是房地产税的一种,分为从价格征收和从租金征收两种方法。

这两种方法的差异也会对会计和税务处理的差异产生一定的影响。从租赁征收不影响税收基础,会计处理和税务处理没有区别。但是,从价格征收的方式来看,房地产税是以房地产馀额为纳税基础的,因此不考虑房地产附加价值的部分,在会计中采用公允价值计量,容易产生附加价值,期末房地产公允价值与账面价值不同,两者之间有差异,税务处理和会计处理有一定差异。六、结语近十年来房地产价值上升,企业初期持有的房地产市场价值已经大幅增加,有些甚至市场价值比历史成本翻了几倍,有些企业现在库存房地产账面价值不能反映企业持有房地产的市场价值。

扣除

由于房地产项目的市场敏感性和通用性,投资性房地产项目与一般资产不同,其会计处理和税务处理需要特别关注。投资性房地产的税务处理和会计处理之间存在一定一定的差距,实际上为了改善两者之间存在的差距,需要应用税法来支持。

目前我国执行的税法存在很多缺陷,给予的保障和支持有限,不利于投资性房地产税务的正常运行,因此有关部门需要根据这一要素和当前社会经济发展形势完善和制定相关税法,使税务处理工作有法律依据。此外,在税法还没有大幅波动的情况下,企业需要做好内部控制制度,完善企业财务和税务处理流程,确保公司的税收收益不受损失。同时,税法规定不明确和税企双方争论的内容,积极需要专业机构的协助,从法律角度进行沟通和解决。


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